di Margherita Caccetta
Normativa di riferimento artt. 2702, 2703 c.c.; artt. 49, 72 L.N.; artt. 42, 48, 49 Cod. Deont.
Commento
In questo particolare periodo, sicuramente, molti Notai stanno privilegiando la ricezione degli atti, loro richiesti dalle parti, in quanto dalle stesse ritenute necessari, nella forma della scrittura privata autenticata anziché nella forma dell’atto pubblico. Sicuramente la scrittura privata autenticata è considerata “la figlia minore” dell’atto notarile che viene sempre (salvo rare ipotesi) redatto nella forma dell’atto pubblico. «L’“atto pubblico” costituisce la forma primaria e ordinaria di “atto notarile” ma il ricorso alla scrittura privata autenticata (in sostituzione dell’atto pubblico), è tuttavia consentito ogniqualvolta esso corrisponde ad un apprezzabile interesse delle parti. Anche soltanto pratico. Quale potrebbe essere, per esemplificare, quello di agevolare la conclusione di un negozio inter absentes (scilicet, tra due o più persone impossibilitate a presenziare, nello stesso torno di tempo, alla stipula dell’atto).” La scrittura privata autenticata ha sicuramente una forma più agile e snella che meglio si concilia con le esigenza di prevenzione dell’emergenza sanitaria che stiamo vivendo e che impongono anche al Notaio di porle in atto. Pertanto sicuramente tale forma negoziale corrisponde ad un interesse anche pratico del momento. Le formalità della autenticazione sono previste dal combinato disposto degli articoli 72 L. Not., 86 Reg. Not. e 2703 c.c. Ulteriori attività sono, invece, richieste dal Codice Deontologico per l’autenticazione. In particolare, ai sensi dell’articolo 48 Codice Deontologico, il Notaio deve controllare la legalità della scrittura e la sua rispondenza alla volontà delle parti, anche mediante la sua lettura alle stesse prima delle sottoscrizioni. 16 In tale periodo è proprio la menzione della lettura che crea oggetto di discussione tra i professionisti in quanto dalla lettera della norma sembra che la “lettura” costituisca uno dei modi di eseguire il controllo circa la rispondenza alla volontà delle parti ma non si capisce se vi sia o meno un obbligo in tal senso. Tuttavia visto che la norma non impone la menzione della lettura nella formula dell’autentica, è la stessa obbligatoria? Bisogna coordinare le norme sopra citate con l’articolo 42 del Codice Deontologico in quanto lo stesso impone che “nell’autentica il notaio fa menzione della lettura o della dispensa dalla stessa. La reiterata presenza della clausola di esonero costituisce indizio di comportamento deontologicamente scorretto”. Si ritiene che si debba sempre procedere con la lettura anche e soprattutto come mezzo per accertarsi della volontà delle parti, dato che la scrittura privata autenticata sempre più negli ultimi tempi, è stata avvicinata ad un atto pubblico. Sono sicuramente indice di questa obbligatorietà, il fatto che la mancata lettura venga sanzionata in ambito deontologico qualora non sia compiuta ripetutamente proprio perché verrebbe meno quell’indagine sulla volontà che il Notaio deve compiere anche in ambito di scrittura privata autenticata (il notaio potrà incorrere nella sospensione dai sei mesi ad un anno in virtù del combinato disposto degli artt. 47, ultimo comma e 138, 2° comma.) In questo periodo di emergenza sanitaria, la possibilità della dispensa dalla lettura dalle parti dell’atto, le cui firme vengono autenticate, si rivela sicuramente un’ipotesi da non trascurare ma al solo fine di far sostare il meno possibile nello studio del Notaio e dunque essere tutti in una condizione di minore rischio (il c.d. rischio da droplet). Il Notaio, anche in questo periodo, non dovrà comunque sradicarsi dalla sua funzione primaria ovvero quello dell’accertamento della volontà della parti mandando ad esempio la minuta dell’atto in una fase antecedente al rogito così da porre in essere eventuali modifiche prima di procedere con l’autenticazione delle firme. Inoltre si deve ricordare come la scrittura privata possa anche contenere più autentiche poste in essere in tempi diversi e ciò sicuramente agevola per esempio quelle costituzioni di associazioni in cui devono comparire un numero di comparenti elevato che in tale periodo emergenziale potrebbero costituire un assembramento “vietato” ai sensi dei DPCM emanati al fine di garantire la prevenzione e l’attuazione delle regole di sicurezza che ormai ben conosciamo. Partendo dall’assunto che sicuramente la scrittura privata autenticata può essere un valido alleato, ci si deve dunque chiedere se tale forma negoziale possa 17 essere idonea a contenere tutte quelle previsioni, su dichiarazione di parte, che sono previste per l’atto pubblico. Oggetto dunque della presente indagine sono le seguenti tematiche: depositoprezzo, dichiarazione di avvalersi del prezzo valore, il bollo virtuale.
Relativamente al deposito prezzo, l’articolo 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, sostituisce il comma 63 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 43, e dispone che: «Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato: […] c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione dei gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito; […] Pertanto la possibilità di avvalersi del deposito prezzo anche nell’ambito della scrittura privata autenticata è espressamente prevista dallo stesso legislatore.
Relativamente al prezzo-valore: La legge 266/2005 statuisce al comma 497 che “per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile[…]. Tale normativa non fa espressamente riferimento alla forma dell’atto da utilizzare ma fa solo riferimento alla richiesta della parte acquirente resa al notaio che fisiologicamente risiede nell'atto pubblico. Tuttavia la dottrina è unanime nel ritenere che anche la scrittura privata autenticata sia atto idoneo a contenere tale dichiarazione. In particolare, in dottrina si vedono fronteggiare due opposte soluzioni: la dichiarazione in atto e la dichiarazione fuori dell’atto, potendosi, appunto, configurare anche una dichiarazione resa al notaio che non sia destinata ad essere inserita in atto e che, valorizzando l’intervento di tale pubblico ufficiale, gli attribuisca una successiva funzione nel procedimento di applicazione dell’imposta, in dipendenza della quale egli sia deputato a fornirne notizia all’Agenzia delle Entrate. La tesi prevalente è quella secondo cui la dichiarazione deve figurare nell’atto, salvo stabilire se sia ammissibile un atto integrativo (analogamente a quanto si 18 afferma a proposito delle agevolazioni prima casa, allorché nell’atto non siano state inserite le dichiarazioni relative.)
Relativamente al bollo assolto in via telematica: L’imposta di Bollo è una imposta documentale per cui di norma essa nasce col documento; la registrazione dell’atto in via telematica consente tuttavia l’assolvimento dell’imposta di bollo successivamente alla stipula ed in sede di registrazione. Ovviamente non c’è alcun problema quando l’atto è esente da Bollo o allorché il Bollo sia assorbito dall’assolvimento dell’Imposta di Registro proporzionale in misura non inferiore ad euro 1.000. Il problema si pone (ad es. prima autentica di atto costitutivo di società di persone con autentiche separate) allorché il notaio autenticante le prime sottoscrizioni non si occuperà della registrazione telematica e dunque l’atto sorge come esente – quanto meno temporalmente – da registrazione. In questi casi potrebbe porsi il dubbio che l’Imposta di Bollo debba essere assolta con l’applicazione dei contrassegni sull’originale; tuttavia, considerando che comunque l’atto è destinato alla registrazione in via telematica, non dovrebbe esservi difficoltà con l’imposta di bollo, anche se pare forse opportuna la precisazione che l’atto si perfezionerà al momento dell’ultima autentica e che è destinato a scontare l’imposta di bollo in via telematica.
Relativamente alle agevolazioni fiscali prima casa si può riportare lo stesso ragionamento circa la compatibilità, effettuato poco sopra in ambito di prezzovalore. L’ambito di indagine della scrittura privata autenticata tuttavia non si esaurisce. Specialmente in questo periodo il ruolo del Notaio è chiamato in causa per ricevere testamenti e per questi non si può seguire la forma della scrittura privata autenticata ma solo quella dell’atto pubblico anche se non è mancato chi (Di Fabio) sostenesse che in mancanza di divieto legislativo, si potesse anche autenticare la firma in un testamento olografo. Tuttavia sempre al fine di raccogliere le volontà del richiedente, il Notaio può ricevere le D.A.T. le quali possono anche essere ricevute con scrittura privata autenticata. Infatti le DAT devono essere redatte in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero di scrittura privata consegnata personalmente all’Ufficiale dello Stato civile del luogo di residenza o alle strutture sanitarie istituite dalle Regioni.
tratto da epidemia da virus covid-19 e normativa emergenziale